Документи за Покупка на Имот

Изумително е масовото схващане, което битува на „пазара на недвижимите имоти“, че най – трудната част при покупката на имот е намирането на имот, който да се хареса на купувача и то на изгодна цена. След това вече следва лесното. Документите за покупка на имот не са проблем  – какво толкова сложно има – акт за собственост, скица, данъчна оценка и сделката е приключила.

Водени от това погрешно схващане и емоционална заслепеност, че са открили най – накрая мечтаното жилище, купувачите се предоверяват на продавача и забравят, че основната отговорност за проверка на документите при покупка на имот е тяхно задължение.

Проверката на документите при покупка на имот както и снабдяването с всички необходими документи много често излиза извън компетенцията на купувача, защото изисква задълбочени юридически познания и включва неизчерпателно следните проверки

Проверка на Документи при покупка на имот

На първо място се изследва 📌 собственика на имота – единствен собственик ли е продавачът, има ли сключени бракове, прекратени ли са, представлява ли имота СИО, наследствен ли е, продавачът единствен наследник ли е на имота, всички наследници ли са съгласни с продажбата на имота, представлява ли се продавача от пълномощник, изрядно ли е пълномощното или може да доведе до бъдещ съдебен спор относно валидното прехвърляне на имота и прочие.

Когато продавачът е фирма възниква въпроса – налични ли са производства по несъстоятелност или ликвидация, висящи съдебни спорове, апортиран ли е имота в търговско дружество и т.н.

Документи за 📌 собственост на имота – последният по време нотариален акт не доказва категорично безпроблемна собственост върху имота. Изследва се собствеността на имота поне 10 години назад във времето ведно с всички актове за собственост през този период. В случай, че продавачът се легитимира  като собственик с констативен нотариален акт, протокол за съдебна делба или договор за доброволна делба се обследват всички документи на база на които са съставени констативния нот. акт, протокола за делба или договора за делба.

Когато от акта за собственост не може да се установи законността на сградата – удостоверение за търпим строеж,  акт за узаконяване, удостоверение за търпим строеж и др.

Когато се закупува 📌 земя – уредени ли са сметките по регулация със съседните имоти, какъв е статута на земята и предназначението на имота.

Когато се закупува 📌 имот в строеж – документ за собственост на земята или суперфиция, одобрен архитектурен проект, площообразуване, разрешение за ползване, протокол за достигнат груб строеж, протокол – образец 15 и др.

Необходими Документи за покупка на имот

Изчерпателен списък на документите, които са необходими за покупка на имот е трудно да бъде съставен. Документите за покупка на имот варират според всеки конкретен случай. Много често разминаването на информацията в няколко документа влече след себе си необходимостта от набавянето или съставянето на последващ документ, необходим във връзка с покупката. Понякога липсващ документ въобще не може да бъде предоставен, защото не съществува. В този случай е по – разумно да се потърси друг имот с изрядни документи.

Основни Документи при покупка на имот

Въпреки казаното по – горе съществуват минимално необходими документи, които се изискват при всяка една сделка за покупка на имот, независимо от конкретиката на случая, както следва:

1. Документ за собственост на имота в оригинал – последният актуален документ за собственост на недвижимия имот, с който се легитимира продавача, както и всички предходни нотариални актове 10 години назад във времето.

Най-често срещани документи за собственост на имот са:

📌 Нотариалeн акт за покупко – продажба, дарение, замяна, констативен нотариален акт /съставен по документи/.

📌 Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти, Закона за общинската собственост, когато собственикът е придобил продавания имот от държавата или общината. Ако договорите са сключени след 1996 година, трябва да са  вписани в Агенция по вписванията.

📌 Постановление за възлагане на недвижим имот от частен съдебен изпълнител, придобит на публична продан;

📌 Съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите /обявяване на предварителен –договор за окончателен/, договор за доброволна делба  или  съдебно-спогодителен протокол за делба на недвижим имот и др.

2. Актуална скица на недвижим имот в оригинал

Този документ е необходим,  когато се продава земя, парцел, идеални части от тях или цяла сграда (при одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър).

Кадастрална скица се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), при одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър или от общинската техническа служба по местонахождението на имота (при липса на кадастрални карта и регистри). За почти всички райони на гр. София вече има влязла в сила кадастрална карта. Справка можете да направите на сайта на Агенция по геодезия, картография, кадастър.

3. Кадастрална схема на имота

Кадастралната схема също се издава от АГКК, когато се прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект в сграда. Кадастралните схеми се издават поотделно за гараж, за апартамент, за ателие, за студио, кабинет, етаж от къща и други самостоятелни обекти.

Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър се намира за гр. София в кв. Павлово, ул. Мусала № 1 и там Ви очакват прилични опашки, много „изненади”, посочени по – долу.

Първо: винаги проверявайте скиците и схемите, които получавате. В 40 % от случаите са с грешки.

Второ: не се и надявайте, че скицата/схемата ще бъде готова на време в посочения от служителя срок. Срокът на издаване –  3 работни дни (40 лева), 7 работни дни (20 лева) не винаги се спазва. Проверете ТУК, готова ли Ви е кадастралната скица/схема, преди да посетите АГКК, ако не искате да загубите още един работен ден.

Трето: Проверете за  влязла в сила кадастрална карта преди сключване на предварителен договор. Възможно е да се наложи промяна в кадастралната карта и кадастралните регистри, за което ще е необходимо време.

Четвърто: ако установите  грешка в Кадастралната карта, ще се наложат  корекции в картата. При  техническа грешка по вина на АГКК, процедурата е безплатна и грешката се отстранява служебно и не се налага и наемането на правоспособно лице – геодезист, което да изработи проект за отстраняване на грешката. Ако грешката се установи едва след влизане в сила на картата и регистрите, то процедурата е по-скъпа и бавна и подлежи на обжалване, което би довело до значително забавяне на сделката.

Кадастралната скица/схема  идентифицира недвижимия имот и дава информация за застрояването, предназначението, площ, адрес и др. данни,  които са от значение за прехвърлителната сделка.

4. Удостоверение за Данъчна оценка на имота

Данъчната оценка е задължителен документ при продажба на имот. Стойността на имота по данъчна оценка е базата, върху която се начислят нотариалните такси, местният данък и таксата за вписване в Имотния регистър, в случай че изповядате сделката на цената по данъчна оценка.

За Столична община Данъчната оценка се издава от отделите „Общински приходи” към дирекция „Общински приходи“ към районната Община по местонахождението на имота.

В данъчната оценка фигурират  имената на всички собственици на имота. Собствениците трябва да са платили дължимите данък и такса смет за имота, който ще продават.

За издаване на данъчна оценка са необходими: документ за собственост в оригинал и копие, удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен), документ за самоличност и кадастрална скица/схема.

Имайте предвид, че за всички инстанции, които следва да бъдат посетени Ви е необходимо копие от кадастрална скица и схема. С две думи всички пътища за снабдяване с всички необходими документи за продажба на недвижим имот започват от  Кадастъра.

5. Удостоверение за идентичност на адрес или за актуален административен адрес

Този документ е необходим при несъответствие на адреса, посочен в документа за собственост и този в данъчната оценка на имота или кадастралната схемата. Ако имотът се намира в гр. София, Удостоверението се издава от  ГИС-София.

6. Удостоверение за Тежести върху имот

Удостоверението на тежести се издава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията.  Срокът за издаване е от 3 до 7 работни дни. Необходими са копия на документите за собственост на имота 10 години назад, при наследство – и удостоверения за наследници и не забравяйте Кадастрална скица/схема.

7. Удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК за наличие и липса на задължения.

Удостоверението за липса на задължения се изисква от банката при закупуване на имот с кредит, издава се от НАП.

8. Ако за имота има учредено вещно право на ползване, за да се извърши продажбата следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право с декларация за отказ от право на ползване. Подписва се пред Нотариус и се вписва в Агенция по вписванията. В случай, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акта.

Списъкът на изброените документи не е изчерпателен. При всеки конкретен случай на продажба на недвижим имот може да възникне необходимост от допълнителни документи.

Съдействие и Проверка на Документи при покупка на имот

Съдействието което предоставяме във връзка с документи при покупка на имот се изразява в предоставяне в оригинал на всички необходими документи за продажбата, както и обстойна проверка за юридическата изрядност на документите.

Задължение на продавача е да се снабди с всички необходими документи за предстоящата сделка, но от друга страна купувачът следва да провери изрядността на документите, за да е сигурен, че не придобива имот, във връзка с който може да има бъдещи съдебни спорове или процедури, които изискват заплащането на непредвидени финансови разходи.

В този смисъл предоставяните от екипа на Кадастра услуги са насочени както към продавача, така и към купувача.

С нашето съдействие ние пестим Вашето време когато:

📌 продавате или купувате имот /апартамент, гараж, къща, парцел и др./ в гр. София, а живеете в чужбина или на друго място в България;

📌 живеете в гр. София, но не Ви е възможно да си вземете общо 2 седмици отпуск за снабдяване с всички документи, необходими за сделката;

📌 живеете в гр. София, но имате по – доходоносни и важни ангажименти от висенето по опашки и разправии с администрации;

📌  документалната бюрокрация Ви отегчава и изнервя;

📌 осъзнавате, че се нуждаете от специализирани юридически познания, за да сте спокойни, че придобивате изряден в документално отношение имот, без риск от бъдещи проблеми.

Екипът на Кадастра може да се ангажира и да Ви снабди с всички нужни документи при покупка на недвижим имот за района на град София, както и да Ви осигури адвокат за консултация, предварителен преглед и становище относно необходимите за сделката документи.

В услугата не е включено изготвянето или проверката на предварителния договор за покупко – продажба на имот.  Изготвянето на предварителен договор е отделна услуга, която предоставяме срещу допълнително заплащане. При ползване на повече от една услуга калкулираме обща цена със съответната отстъпка за всеки конкретен случай, в зависимост от обема на работа.

Цената на услугата зависи от конкретния имот и от обема на работа относно нашия ангажимент. Базовата цена е в размер на 900.00 лева. В цената на услугата не влизат държавните такси на администрацията по издаване на всеки конкретен документ, необходим за продажба на недвижим имот.